Строительство зданий (как жилых, так и нежилых), очень ответственный процесс. Для обеспечения качества и безопасности постойки застройщику приходится готовить много документов и согласовывать их в различных инстанциях. Сначала нужно получить технические условия, градостроительный план и градостроительное согласование. Затем – подать проектную документацию на экспертизу. Здесь бывают сложности, поэтому все замечания нужно устранять. И даже после положительного заключения экспертизы говорить о работе еще рано. Необходимо пройти последний этап – получить разрешение на строительство.
В Санкт-Петербурге этот документ выдает отдел Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Деятельность отдела регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, Распоряжением начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы СПб №3 от 29.09.2011 г, а также административным регламентом Службы. С некоторых случаях, определенных законом, застройщики не обращаются в стройнадзор. За разрешением на строительство они общаются с администрациями районов города или другими органами исполнительной власти.
Во всей схеме ввода объекта в эксплуатацию, это – предпоследний документ. Последним является акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, после чего он регистрируется в государственных органах. Однако получение акта ввода происходит уже после завершения стройки. Таким образом, непосредственное начало работ становится возможным именно после получения разрешения на строительство. Это очень важный документ, который подтверждает соответствие проектной документации другим нормативным актам. Будущий объект должен соответствовать градостроительному плану земельного участка и учитывать все установленные этим планом обременения.
Разрешение на строительство – это документ, который необходим застройщику не только для выполнения работ по возведению новых объектов. Разрешение нужно получить и в тех случаях, когда планируется реконструкция объектов капитального строительства. А вот проведение капитального ремонта не требует получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса. Не требуется оно и для выполнения работ по благоустройству территории. Если же застройщик хочет получить разрешение на строительство домов индивидуальной жилищной застройки, то для этого он должен взаимодействовать с администрацией районов.
После выдачи разрешения на строительство, у застройщика есть определенный срок, в течение которого должны проводиться все работы. Эти сроки указываются в календарном плане – документе, которые учитывает не только сами этапы строительства, но и подготовительные работы. Очень важно вовремя готовить документы, если фактические работы превышают установленные сроки. Разрешение на строительство может быть продлено по заявлению застройщика, если оно подано не менее чем за 60 дней до завершения его действия. А если застройщик не начинал строительство после выдачи разрешения, то в его продлении ему будет отказано.
Имеющиеся в наличии разрешение на строительство не означает, что все сложности позади. Застройщик должен принять меры, которые помогут ему избежать проблем при сдаче готового объекта в эксплуатацию. После получения разрешения на строительство нужно подать документы в СГCНиЭ и заключить договор с ГАСН на ведение технического надзора за постройкой. За участком будет закреплен инспектор, в задачу которого войдет контроль за выполнением законодательных актов в сфере строительства.
Если застройщик будет вести строительство своими силами, то к моменту получения разрешения он должен иметь допуск на проведение этих работ, а также штат ИТР и рабочих с соответствующим опытом работы. Как правило, застройщики сами этим не занимаются, а передают дела подрядчику, информация о котором нужна для получения разрешения. Чтобы упростить документооборот, СГСНиЭ запускает пробный алгоритм работы, согласно которому разрешение на строительство будет выдаваться одновременно с положительным заключением о прохождении экспертизы проектной документации.
В Ленинградской области выдача разрешений на строительство осуществляется федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области или органами местного самоуправления. Разрешения выдаются не только для строительства, но и для реконструкции или капитального ремонта объектов. Виды документов зависят от типа объекта и органа, который выдает разрешения, но, в целом, наборы документов отличаются друг от друга незначительно.
В Санкт-Петербурге выдача разрешения на строительство индивидуальных жилых зданий определяется ранее полученным градостроительным планом. В нем указываются параметры застройки земельного участка и порядок подключения к инженерным коммуникациям. Разрешение на строительство индивидуальной жилой постройки выдается только на один объект, который на градостроительном плане имеет отметку «капитальный жилой». На остальные постройки (отмечаются на плане как «капитальный нежилой»; к ним относятся хозяйственные постройки, баня, дом охраны и т.д.) разрешение на строительство получать не нужно.
При возведении капитальных нежилых помещений нужно руководствоваться планом строительства: соблюдать отступы от границ участка, обеспечивать пожарные проходы и проезды и т.д. Все без исключения объекты (и жилые, и нежилые) должны строиться с учетом строительных норм и правил, действующих на данный момент времени. К этому нужно относиться особенно внимательно, так как всевозможные регламенты, санитарные нормы и другие акты меняются очень часто.
Выражаю искреннюю благодарность Негосударственной экспертизе «Северо-Западный Экспертный Центр» за проведенную экспертизу проектной документации, работы по которой были выполнены в соответствии со всеми требованиями и в установленные договором сроки.
Качественно проведенная экспертиза и вся проделанная работы в рамках договора с Вашей организацией позволяет сделать вывод, что наш выбор экспертизы был сделан правильно.
Указанные экспертами замечания по выполненной проектной документации дали возможность проектировщикам принять оптимальные инженерные и технические решения. Сотрудничество с Вами оставило меня самые приятные впечатления. Хочу еще раз отметить Ваш профессиональный подход к работе, оперативность и отличные знания Российского законодательства.
